房地产调控 新国五条(房地产国三条)


(资料图)

房地产的周期性实际就是金融的周期性。

关注房地产市场的朋友,不能不去充分理解房地产的金融属性。很多人判断行情时总是提房子盖的太多,生育率下降,从供需上寻找理论支撑。实际上房屋的金融属性才是决定性的,其他因素有作用,但不是主要的。

比如黄金,也有金融属性,也有使用功能。在供应上每年都有一定的开采量,在需求端也存在行情变化。但不能简单认定是因为每年开采量造成供应增加所以金价必然下跌,或者说金价的下跌与供应量增加关联性并不强。

所以,房地产实际是与金融共振的,金融行业更能清晰的把握房地产的运行轨迹。突发的房地产市场剧烈变动必定与金融有密切的联系。这是因为金融的运行自身存在周期性,虽然政策总是在平衡和引导,但事实上金融和政策是互为因果的。一场金融动荡必定加剧政策的应变,而一项政策的变动也会导引金融的走向。

从1992年紧缩银根房地产崩溃,到1998年亚洲金融危机后全面开始房地产市场化,再到2003年开始持续加息,再到2008年次贷危机后的4万亿,再到2013年的新国五条调控,直到此前的全面降杠杆,每一次房地产市场的剧烈变动和金融运行都息息相关。

金融的特点是在资产之上可以无限叠加金融产品,因此也就可以无限放大和缩小流动性。资产市场的微小变化在金融市场的传导都是指数级的,如同期货市场一样,一分钱的涨跌都有可能让投资者爆仓。在金融的魔法指面前,一些刚需的作用可以说微乎其微。

目前粗略的看,房地产或者说金融各种大的小的周期全算上差不多在6年左右。一些特殊的或突发的事件有可能加快或延缓频率,但总的来说,这个周期是客观存在的。

周期性对房地产投资决策具有重要的参考作用。金融就是时间和空间的互换,你可以用时间换空间,也可以用空间换时间。但从金融角度来说,显然时间更重要。

20年来,全国房均价从1千多到去年的1万多,一直越来越高,只是增速在特殊时期有较大回落导致回落(例如99年受金融危机,03年非典,08年次贷危机,14年新国五条)有很大原因不是房价涨,而是通货膨胀钱贬值,任何物价材料人工成本都越来越高,你觉得房价会不会越来越高?

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